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珠海物業(yè)管理要規(guī)范了。近日，《珠海市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》和《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《細(xì)則》)兩大涉及物業(yè)管理問(wèn)題的文件相繼發(fā)布，珠海市住規(guī)建局連發(fā)兩個(gè)文件及解讀。其中，市民最為關(guān)心的車(chē)位管理、業(yè)委會(huì)成立、裝修收費(fèi)等問(wèn)題都有一一對(duì)應(yīng)的規(guī)范處理。

1、小區(qū)車(chē)位租、售有明確操作規(guī)范

長(zhǎng)期以來(lái)，珠海有樓盤(pán)為了盡快回收資金，對(duì)于產(chǎn)權(quán)車(chē)位銷(xiāo)售采取只售不租的方式，對(duì)部分人防車(chē)位也采用10年以上租約的方式來(lái)變相銷(xiāo)售。

《細(xì)則》對(duì)此明確提出，禁止建設(shè)單位以只售不租為由拒絕出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)。擬出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量少于本物業(yè)管理區(qū)域要求承租車(chē)位、車(chē)庫(kù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的房屋套數(shù)時(shí)，每擁有一套房屋的業(yè)主或者物業(yè)使用人只能承租一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫(kù)。

強(qiáng)調(diào)業(yè)主優(yōu)先原則，在滿(mǎn)足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)和承租需求后，車(chē)位、車(chē)庫(kù)存在多余情形的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。

占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的適用方式，由業(yè)主大會(huì)決定。

另外，物管企業(yè)一旦因?yàn)槌杀?、合同到期等原因不再續(xù)約時(shí)，小區(qū)物管服務(wù)怎么辦？

《細(xì)則》規(guī)定，市物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)按照公開(kāi)、自愿、擇優(yōu)的原則，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急預(yù)選庫(kù)，同時(shí)賦予鎮(zhèn)街在小區(qū)物業(yè)管理出現(xiàn)真空時(shí)，從物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急預(yù)選庫(kù)中抽簽選定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，并簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利，更好地發(fā)揮了鎮(zhèn)街屬地管理職能。

2、裝修清理及保證金有規(guī)定

相比此前的草案，《細(xì)則》還針對(duì)裝修中存在的環(huán)節(jié)，明確了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)裝飾裝修活動(dòng)中的義務(wù)與權(quán)利。一是業(yè)主的備案義務(wù)，在裝飾裝修前應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的告知、制止、報(bào)告的義務(wù)，即業(yè)主裝飾裝修前將裝飾裝修活動(dòng)中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，業(yè)主在作業(yè)時(shí)存在違規(guī)行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并向有關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

關(guān)于清理及保證金等費(fèi)用問(wèn)題，《細(xì)則》有詳細(xì)約束。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的約定收取裝飾裝修保證金，用于保證業(yè)主或者物業(yè)使用人依法裝飾裝修、及時(shí)清運(yùn)裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾等。

裝飾裝修活動(dòng)結(jié)束后，未發(fā)生前述行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于裝飾裝修工程投入使用后三十日內(nèi)無(wú)息退還裝飾裝修保證金；發(fā)生前述行為的，應(yīng)當(dāng)在整改完成后三十日內(nèi)無(wú)息退還保證金。保證金最高不超過(guò)3000元。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝飾裝修施工人員實(shí)行出入證管理的，可以向施工人員收取出入證押金或工本費(fèi)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以統(tǒng)一管理為由強(qiáng)制提供清理服務(wù)并收取清運(yùn)費(fèi)。但業(yè)主拒絕自行清理裝飾裝修垃圾，同時(shí)未委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行清理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理產(chǎn)生的費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。

3、舊物管退出有規(guī)可依，欠費(fèi)也能收回

以往，舊物業(yè)公司之所以不愿意主動(dòng)撤場(chǎng)讓渡給新物業(yè)公司，主要是因?yàn)榉?wù)期間遭到業(yè)主欠費(fèi)的情況，使得交接過(guò)程產(chǎn)生矛盾，業(yè)主與新舊物業(yè)都成為輸家。

針對(duì)這一情況，《細(xì)則》對(duì)物業(yè)交接各主體的義務(wù)與權(quán)利作了明確規(guī)定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法向業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)移交其合法占有的資料和財(cái)物，并配合新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。

合同未解除前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定進(jìn)行服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用至合同解除之日。

新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用提供幫助；原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合。

針對(duì)業(yè)主委員會(huì)未成立、不能履行職責(zé)或拒不履行職責(zé)的情形，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在業(yè)主代表和鎮(zhèn)街的指導(dǎo)和監(jiān)督下，與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行辦理交接、查驗(yàn)手續(xù)。